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Gerichtsurteile zum Thema Schimmel und Baufeuchte

Einbau neuer Fenster

Ein Vermieter muss, wenn der Einbau neuer Isolierglasfenster ein geändertes Lüftungsverhalten erfordert, den Mieter präzise über die nach dem Fenstereinbau notwendigen Lüftungsmaßnahmen aufklären, so die Richter des LG Gießen. Tue er dies nicht und komme es zu Feuchtigkeitsschäden, sei er verantwortlich für den Feuchtigkeitsschaden und nicht der Mieter. LG Gießen, 12.04.2000, Az.1S 63/00, Rechtsbereich / Normen: BGB

Quelle: Mieterzeitung, ZMR 200, S.537

 

Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden

Mit einer Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden durch Malerarbeiten seitens des Vermieters braucht sich der Mieter nicht zufrieden zu geben, wenn damit die Schäden nicht dauerhaft behoben werden.

Nach einem Urteil des LG Hamburg muss der Vermieter Maßnahmen treffen, die erwarten lassen, dass Feuchtigkeitsschäden restlos und endgültig behoben werden. LG Hamburg, Urteil vom 25. 07.1997, 311 S 52/97

Der Mieter ist nicht verpflichtet das Schlafzimmer nachts zur Beseitigung von Feuchteschäden zu heizen. LG Düsseldorf DWW 92, 243

 

Wieviel Lüften ist Mietern zumutbar?

Dass einem Mieter dessen Mietwohnung von Schimmel befallen ist, eine tägliche drei- bis viermalige Lüftung der Wohnung zugemutet werden kann, entschied das Landgericht in Frankfurt am Main.

In der Mietwohnung des vom Vermieter verklagten Mieters war Schimmel festgestellt worden. Der Mieter hatte die Miete wegen des Schimmelbefalls gemindert. Da die Ursache ungeklärt war, verklagte der Vermieter den Mieter auf Zahlung der einbehaltenen Miete und auf Erstattung von Gutachterkosten.

Der Vermieter hatte mit seiner Klage Erfolg und konnte die Zahlung der ausstehenden Miete in voller Höhe verlangen. Zwar war die Mietwohnung tatsächlich von Schimmel befallen. Eine Mietminderung war jedoch ausgeschlossen, da der Mieter den Schimmelbefall durch mangelndes Lüften selbst verursacht hatte.

Der vom Gericht bestellte Sachverständige stellte fest, dass der Schimmel nicht durch von außen eindringende Feuchtigkeit verursacht wurde. Hingegen wurde die Schimmelbildung durch nicht ausreichende Lüftung des Mieters gefördert und hätte durch Stoßlüftung drei- bis viermal am Tag verhindert werden können.

Drei- bis viermaliges tägliches Stoßlüften ist auch für einen berufstätigen Mieter zumutbar, so das Gericht.

Der Mieter war für die Schimmelbildung verantwortlich, obwohl die Bausubstanz nicht den heutigen Anforderungen entsprach und der Einbau einer Wärmedämmung eine regelmäßige Stoßlüftung überflüssig gemacht hätte.

Grundsätzlich ist der bei Errichtung eines Gebäudes geltende technische Standard maßgeblich, LG Frankfurt/Main mit Urteil vom 07.02.12, Az. 2-17 S 89/11.

Baumängel müssen nicht durch übermäßiges Lüften ausgeglichen werden, so das Urteil des Landgerichts Braunschweig (LG Braunschweig WM 98, 250)

 

Gesundheitsgefährdung durch Schimmel – Fristlose Kündigung?

In der kalten Jahreszeit sind Feuchtigkeit und Schimmelbildung häufiger Anlass zum Streit zwischen Mieter und Vermieter. Oft ist das Heiz- und Lüftungsverhalten der Mieter falsch. Ist dem nicht so, berechtigt Baufeuchte Mieter zur Mietminderung.

Manchmal kann Feuchtigkeit der Wohnung einen Mieter sogar zur fristlosen Kündigung berechtigen. Ein in der Praxis häufig vorkommender Fall ist die Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung von Schimmelbildung in der Wohnung. Allerdings darf ein Mieter nicht schon wegen kleiner Schimmelstellen kündigen. Vielmehr muss es sich um eine erhebliche Schimmelpilzbildung handeln, die eine Gesundheitsgefährdung darstellt. An dieser Voraussetzung scheitern in der Praxis die meisten Kündigungen.

Zwar legen Mieter oft ärztliche Atteste vor. Diese Atteste sind jedoch dann bedeutungslos, wenn sich aus ihnen nur eine subjektive Überempfindlichkeit des Mieters und nicht eine objektive Gesundheitsgefährdung ergibt. Eine Gesundheitsgefährdung muss durch einen Mieter nicht immer nachgewiesen werden.

Kommt es in einer Mietwohnung bereits kurz nach Einzug zu Feuchtigkeit und damit einhergehender Schimmelpilzbildung, so können Mieter eine solche Wohnung schon auf Grund der möglichen Gesundheitsbeeinträchtigung fristlos kündigen. Dies ist jedoch nur sehr selten der Fall, ansonsten gilt: Die meisten Kündigungen wegen schimmelbedingter Gesundheitsgefährdung sind unwirksam – oft auch schon deshalb, weil die Mieter nicht zuvor abgemahnt hatten.

 

Wer trägt die Kosten für den Gutachter?

Der Mieter vermutet Schimmel in der Wohnung. Er will Feuchtigkeitsmessungen oder einen Gutachter beauftragen. Wer trägt die Kosten?

Der Vermieter muss dem Mieter nur dann die Kosten des vereidigten Sachverständigen oder einer (preiswerteren) Feuchtigkeitsmessung bezahlen, wenn er zuvor Gelegenheit hatte, mit eigenen Mitteln den Schimmelbefall zu untersuchen. Der Vermieter darf nicht vor vollendete Tatsachen gestellt werden. Er muss den Vorrang bei der Beseitigung der Schimmelpilze haben. Erst wenn der Vermieter nicht reagiert und den Schimmelbefall nicht untersucht, darf der Mieter grundsätzlich für Feuchtigkeitsmessungen einen Sachverständigen auf Kosten des Vermieters beauftragen, so das OLG Düsseldorf in seiner Entscheidung vom 29.7.2010, Az.: I-24 U 20/10.

 

Mietminderung bei Schimmel

Möchte ein Mieter eine Mietminderung wegen eines Gesundheitsgefährdenden Schimmelbefalls geltend machen, so muss er detaillierte Angaben über die Art und Konzentration der Schimmelsporen machen, zusätzlich sollten ärztliche Atteste vorgelegt werden können, so das Berliner Kammergericht im Juni 2010.

Ein Vermieter kündigte dem Mieter einer Gaststätte fristlos, nachdem dieser wiederholt die Miete nicht gezahlt hatte. Zudem verklagte der Vermieter den Mieter auf Zahlung der rückständigen Miete.

In dem anschließenden gerichtlichen Verfahren, behauptete der Mieter, dass er dass Recht hatte, die Miete zu 100 Prozent zu mindern, weil im Keller und der Küche ein großflächiger Schimmelpilzbefall gewesen sei. Durch diesen Schimmelbefall sei die Familie des Mieters gesundheitlich gefährdet gewesen und habe bei ihm eine Krebserkrankung verursacht. Daneben musste er auch den Geschäftsbetrieb aufgrund des Schimmelbefalls einstellen.

Das Gericht entschied, dass der Mieter kein Recht zur Minderung hatte. Nach dem § 536 Abs. 1 BGB ist das Recht auf Minderung nur dann gegeben, wenn ein Mangel der Mieträume besteht. Der Mieter hat für einen solchen Mangel die Darlegungs- und Beweispflicht.

Im Rechtsstreit hatte der Mieter aber nicht angegeben, inwieweit der Schimmelbefall auch für eine Beeinträchtigung des Gebrauchs der Mieträume verantwortlich war. Allein die Behauptung, dass eine Gesundheitsgefährdung gegeben ist, reicht nicht aus.

Lediglich durch ein Sachverständigengutachten wäre zu klären gewesen, ob die Gesundheit der Bewohner durch Schimmelpilze in Mieträumen gefährdet ist. Das Gericht durfte ein Sachverständigengutachten aber nicht veranlassen, da der Mieter weder zur Art des Schimmels noch zur Konzentration der Sporen Angaben gemacht hatte. Er konnte auch keine glaubhaften ärztliche Atteste vorlegen (Kammergerichtsbeschluss, Berlin v. 03.06.10, Az. 12 U 164/09).

 

Wäsche waschen und trocknen

Dass Vermieter ihren Mietern eine Wasch- und Trocknungsmöglichkeit bereitstellen müssen stellte das Amtsgericht Wiesbaden im März 2012 klar.

Der Vermieter eines Mehrfamilienhauses hatte seinen Mietern die Nutzung von Wäscheleinen im Trocknungsraum untersagt und die Leinen der Mieter entfernt. Die Mieter sollten zukünftig Wäscheständer oder einen Wäschetrockner nutzen. Die Mieter reichten Klage ein als der Vermieter sich weigerte die Wäscheleinen wieder anzubringen. Mit Erfolg!

Der Vermieter wurde verurteilt, die von ihm entfernten Wäscheleinen wieder anzubringen.

Ein Vermieter ist verpflichtet seinen Mietern die Mieträume in einem vertragsgemäßen Gebrauch zur Verfügung zu stellen und in diesem Zustand zu erhalten.

Im entschiedenen Rechtsstreit waren die Wäscheleinen zu Beginn des Mietverhältnisses bereits vorhanden und den Mietern das Trocknen der Wäsche in den Wohnungen laut Mietvertrag untersagt.

Die Möglichkeit des Wäschewaschens und -trocknens gehört zum Kernbereich eines Mietverhältnisses über einen Wohnraum. Ein Vermieter kann, so die Rechtsprechung von seinem Mieter nicht die Anschaffung eines Wäschetrockners verlangen (AG Wiesbaden, Urteil v. 29.03.2012, Az. 91 C 6517/11)

 

 

weitere Urteile zum Thema Schimmelpilzbefall und Baufeuchte

Urteile zum Thema Schimmelpilzbefall und Baufeuchte siehe unter:
http://www.baustoffchemie.de/schimmel/