Hinweispflicht Hausschwammbefall
Im Zuge von Kaufverhandlungen hat der Käufer einen rechtlichen Anspruch über alle vorhandenen Mängel wahrheitsgemäß aufgeklärt zu werden. Bei nicht wahrheitsgemäßer Auskunft besteht u. U. Schadensersatzpficht gemäß § 463 BGB.
Für die Frage, ob den Verkäufer hinsichtlich eines Hausschwammbefalles eine Aufklärungspflicht triff, kommt es explizit darauf an, ob ein Verdacht auf Hausschwammbefall bereits vorhanden ist oder ob nur die Gefahr besteht, dass das Haus mit Hausschwamm befallen werden könnte.
Im ersten Fall hat der Verkäufer unaufgefordert auf den Mangel hinzuweisen (Schadensersatzpficht nach § 463 BGB). Über die Gefahr eines Befalls muss er dann nicht aufklären, wenn der Käufer bereits die Gefahr begründenden Umstände kennt (z.B. gravierende Durchfeuchtung mit Nassfäule) und nach den Ausführungen eines beauftragten Sachverständigen den Schluss auf die Gefahr ziehen kann.
Urteil des BGH vom 07.02.2003; V ZR 25/02; BGHR 2003, 523; MDR 2003, 620A
Anmerkung Hausschwammsanierung
Eine 100%ige Zusicherung, dass ein Schwammbefall bzw. dessen Folgen (Schäden an der Bausubstanz) fachgerecht, vollständig und dauerhaft beseitigt wurde und nicht wieder aufleben kann, kann nicht eindeutig abgegeben werden. 100%ige Zusicherungen und eine Garantie bezüglich des Leistungserfolgs der Schwammsanierung ist nicht aushandelbar. Denn stimmen sie nicht, so hätte der Käufer die Möglichkeit sich vom Kaufvertrag zu lösen und/oder Schadensersatz zu verlangen. Diese Rechte stünden ihm auch dann zu, wenn er über den fachmännisch beseitigten Schwammbefall im Vorfeld des Vertragsabschlusses nicht aufgeklärt wurde – etwa indem der Käufer schriftlich nachweisbar (z.B. im Kaufvertrag) darüber in Kenntnis gesetzt wird, dass ein alter Hausschwammbefall fachmännisch beseitigt wurde. Wenn er dann trotzdem kauft, so hätte er es schwer den Verkäufer in Regress zu nehmen – denn er kauft ja mit seiner Kenntnis zum Vertragsabschluss. Allerdings hängt es immer auch vom Einzelfall ab, wie rechtlich entschieden wird.
Zu beachten ist aber auch, dass ein (ehemals) von Hausschwamm befallenes Haus einen merkantilen Minderwert hat!
Hausschwammsanierung,
eine außergewöhnliche Belastung?
Ist eine Immobilie mit Echtem Hausschwamm befallen, so sind die Kosten eine außergewöhnliche Belastung. Echter Hausschwamm ist mehr als nur ein Baumangel, eine private Katastrophe wie etwa ein Hochwasser, so das Finanzgericht in Niedersachsen (FG Nds., Az.: 12 K 10270/09).