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Gerichtsurteile deutscher Gerichte: Hausschwamm

Gerichtsurteile

Hinweispflicht bei Hausschwamm

Für die Frage, ob den Verkäufer hinsichtlich eines Hausschwammbefalles des veräußerten Objektes eine Aufklärungspflicht triff, kommt es entscheidend darauf an, ob ein Hausschwammverdacht bereits vorhanden ist oder ob nur die Gefahr besteht, dass das Haus mit Hausschwamm befallen werden könnte.

Im ersten Fall hat der Verkäufer unaufgefordert auf den Mangel hinzuweisen. Über die Gefahr eines Befalls mit Hausschwamm muss er dann nicht aufklären, wenn der Käufer die Gefahr begründenden Umstände (hier gravierende Durchfeuchtung, Nassfäulepilzbefall, Schimmelpilzbeläge) kennt und nach den Ausführungen eines eingeschalteten Sachverständigen den Schluss auf die Gefahr ziehen kann.

Urteil des BGH vom 07.02.2003
V ZR 25/02
BGHR 2003, 523
MDR 2003, 620Â

Anmerkung Hausschwammbefall, rechtlicher Hinweis

Eine 100%ige Zusicherung, dass ein Schwammbefall bzw. dessen Folgen (Schäden an der Bausubstanz) fachgerecht, vollständig und dauerhaft beseitigt wurde und nicht wieder aufleben kann, kann nicht eindeutig abgegeben werden. 100%ige Zusicherungen sind bezüglich einer Schwammsanierung gefährlich. Denn stimmen sie nicht, so hätte der Käufer die Möglichkeit sich vom Kaufvertrag zu lösen und/oder Schadensersatz zu verlangen. Diese Rechte stünden ihm ggf. aber auch dann zu, wenn er über den vorhandenen und ggf. fachmännisch beseitigten Schwammbefall im Vorfeld des Vertragsabschlusses nicht aufgeklärt wurde - etwa indem der Käufer schriftlich nachweisbar (z.B. im Kaufvertrag) darüber in Kenntnis gesetzt wird, dass ein Alt-Hausschwammbefall fachmännisch beseitigt wurde. Wenn er dann trotzdem kauft, hätte er es wesentlich schwerer den Käufer in Anspruch zu nehmen - denn er kauft ja obschon seiner Kenntnis zum Vertragsabschluss. Allerdings hängt die optimale Vorgehensweise immer vom Einzelfall ab!

Zu beachten ist in diesem Zusammenhang auch, dass ein (ehemals) von Hausschwamm befallenes Haus einen merkantilen Minderwert hat.

Hausschwamm, eine außergewöhnliche Belastung?

Ist eine Immobilie vom echtem Hausschwamm befallen, so sind die Kosten nach Meinung des Finanzgerichtes Niedersachsen eine außergewöhnliche Belastung. Echter Hausschwamm, so die Richter, sei mehr als nur ein Baumangel, eine private Katastrophe wie etwa ein Hochwasser oder ein Unwetter (Az.: 12 K 10270/09).

Zu diesem Urteil läuft die Revision beim BFH (Az.: VI R 70/10).

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